2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產理論與方法》科目第十章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

　　不應承接估價業(yè)務的情形

　　(一)超出業(yè)務范圍

　　不應承接超出了估價機構的業(yè)務范圍的估價業(yè)務?！斗康禺a估價機構管理辦法》第25條：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。”

　　一級資質可以從事各類業(yè)務。(無限制，什么都可以做)

　　二級資質可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的業(yè)務。(兩個不能做，牛黃上清丸)

　　三級資質可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的業(yè)務。(三個不能做，三司)

　　暫定期內的三級資質可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的業(yè)務。”

　　記憶：一級無限制，啥都能做，二級2個不能做(牛黃上清丸)，3級3個不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級5個不能做(再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷+在建工程抵押)

　　(二)有利害關系

　　如果估價機構與估價需求者或其他相關當事人及估價對象有利害關系，就不應承接。

　　利害關系，影響其獨立、客觀、公正性。

　　《資產評估法》《房地產估價機構管理辦法》《房地產抵押估價指導意見》《國有土地上房屋征收評估辦法》都規(guī)定了回避制度。

　　(三)專業(yè)能力不能勝任

　　估價機構認為自身專業(yè)能力不能勝任估價業(yè)務，就不應承接。

　　新興或綜合性的估價業(yè)務，在沒有其他合適估價機構可推薦時，可以承接或與其他較合適的估價機構聯(lián)合承接、合作完成估價業(yè)務。

　　估價中涉及的其他專業(yè)問題(如房屋中鑲嵌的古董和藝術品、地上的特殊樹木、特殊機器設備)，可以聘請專家，咨詢研究機構、生產廠家，或“分包”或建議委托人聘請相關專業(yè)機構或專家出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關專業(yè)意見?！斗康禺a估價規(guī)范》第8.0.2條規(guī)定：“房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力和本機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務，對部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。”

　　第3.0.9條規(guī)定：“在估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時，應尋求相關估價專家或單位提供專業(yè)幫助，并應在估價報告中說明。”

　　第3.0.10條規(guī)定：“對估價對象的房屋安全、質量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關專業(yè)領域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應假設的，應建議估價委托人聘請具有相應資質資格的專業(yè)機構或專家先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構或專家出具的專業(yè)意見為依據(jù)進行估價，并應在估價報告中說明。”

　　(四)估價業(yè)務有很大風險

　　估價機構和估價師應清楚擬承接的估價業(yè)務的風險之所在及其程度。對于不具備相應估價目的下的估價基本條件的，不應承接;對于要求高估或低估甚至要求出具虛假估價報告的，要堅守估價職業(yè)道德底線，說明不能滿足要求的原因;對于執(zhí)意甚至利誘、威脅等不正當手段要求高估或低估甚至要求出具虛假估價報告的，應拒絕該估價業(yè)務。

　　應向估價需求者了解估價對象是否擬委托過其他估價機構估價或者已做過估價。如擬委托過，應了解不委托其他估價機構估價的原因。如是高估低估要求的，則不應承接。

　　根據(jù)《資產評估法》，估價機構不得分別接受利益沖突雙方的委托對同一估價對象進行估價;估價事項涉及兩個以上當事人的，由全體當事人協(xié)商委托估價機構。

　　對于已做過估價的，應要求估價需求者提供估價報告。如原估價結果無不妥且是為了相同的估價目的而估價的，則應勸說估價需求者無需另行委托估價，除非是估價需求者為了使估價結果更加可信而另行委托估價予以印證。

　　如果是原估價結果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請估價需求者據(jù)此與原估價機構溝通。如果是原估價結果確有問題且原估價機構又不改正的，則可以承接該估價業(yè)務。

　　上述做法，是為防止估價同業(yè)無序競爭，特別是防止多家估價機構為了同一估價目的對同一估價對象進行多次估價得出多種不同的估價結果，而損害估價行業(yè)形象。

　　估價需求者或者有關單位和個人索要回扣、惡意壓低估價服務費的，要抵制，甚至不承接業(yè)務。