房估知識點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

商業(yè)房地產(chǎn)估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點(diǎn)。

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類。

（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)

出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價。

采用收益法估價關(guān)鍵是求取租金收益，應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場資料求取租金收益。租金收益的測算要區(qū)分是否存在租約限制，有租約限制的，估價出租人權(quán)益價值時，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金。但如果合同租金明顯高于或低于市場租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制。此外，在求取凈收益時，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查了解估價對象至少近三年的實際收入、費(fèi)用等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正常客觀的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。

采用比較法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩方面：

①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；

②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。

交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是比較法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查勘顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝飾裝修、交易方式等因素。

例如，有個商場，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業(yè)街，其銷售價格是7.5～9萬元/m2，兩面臨普通道路，銷售價格是6.5萬元/ m2，另一面臨弄里小路，其銷售價格是3.5～4萬元/m2。同樣的底層，價格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細(xì)了解具體坐落位置，簡單將其中臨弄里小路的交易實例用于沿普通道路的估價對象進(jìn)行比較，就會造成估價的失誤。

此外在交易實例的選擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價格（或租金）內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費(fèi)、水電費(fèi)等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。

（2）商業(yè)運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，在評估時可基于營業(yè)收入、營業(yè)費(fèi)用測算凈收益，即凈收益＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－經(jīng)營費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－管理費(fèi)用－財務(wù)費(fèi)用－歸屬于商服經(jīng)營者的利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

在實際的商業(yè)房地產(chǎn)估價中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費(fèi)用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、比較法。

（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

整層商業(yè)房地產(chǎn)估價，一般可采用比較法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個案遠(yuǎn)少于單個商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點(diǎn)。

雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是"全體"與"個體"的關(guān)系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。

例如，某估價機(jī)構(gòu)接受委托估價××商業(yè)廣場九層的價格。經(jīng)過市場分析決定采用比較法作為首選方法評估××商業(yè)廣場九層的價值。在選擇交易實例時，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查了解該市類似估價對象整層商業(yè)用房交易價格與中小面積商業(yè)用房交易價格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場九層的價值。經(jīng)過市場調(diào)查，該市與估價對象類似的整層商業(yè)用房交易的價格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價格平均低8%～15%，估價人員結(jié)合估價經(jīng)驗，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價對象的價格。

（3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估

對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個鋪面進(jìn)行估價時，可先估價出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識。

例如，某估價機(jī)構(gòu)用收益法估價××市××片區(qū)××商業(yè)城二層多套商鋪價格，在確定客觀租金時，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用比較法估算出二層某一個商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實地查勘和各種價格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個檔次。

第一檔次為位于手扶電梯口的××號商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的××號等四間商鋪，位于商場主要通道的××號等八間商鋪；第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號等八間商鋪。估價人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實際成交資料，綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪租金大約低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪租金及其租金相互關(guān)系分別測算出來。

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

在實際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在估價這類商業(yè)房地產(chǎn)時，結(jié)合估價對象的具體情況，對其進(jìn)行最高最佳利用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)估價的難點(diǎn)之一。

例如，某機(jī)構(gòu)在評估××城市××區(qū)域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時，經(jīng)估價人員綜合分析判斷，認(rèn)為雖然附近市場上四、五層以上分散產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營狀況較差，但考慮到估價對象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達(dá)，兩套扶手電梯也通達(dá)四層，便于改變經(jīng)營方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂等項目經(jīng)營，最差也可改辦公用途出租。而且通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，××片區(qū)類似分散經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營情況都較差，但也有相當(dāng)一部分的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂等用途使用，根據(jù)這些分析，估價人員對估價對象的凈收益進(jìn)行了估算。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！