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知識點：房地產(chǎn)的特性之難以變現(xiàn)

難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差。

變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。

凡是能夠隨時、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。

房地產(chǎn)由于具有價值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力會有所不同。

影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有（七項）：

①該宗房地產(chǎn)的通用性。

②該宗房地產(chǎn)的獨立使用性。

③該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。

④該宗房地產(chǎn)的價值大小。反比關(guān)系。

⑤該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。

⑥該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。

⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。

【例題】關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

【解析】本題考查的是難以實現(xiàn)。不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力會有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該房地產(chǎn)的通用性、該房地產(chǎn)的獨立使用性、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、該房地產(chǎn)的價值大小、該房地產(chǎn)的區(qū)位、該房地產(chǎn)的開發(fā)程度、該類房地產(chǎn)的市場狀況。選項A，該房地產(chǎn)的通用性，所謂通用性，即是否常見、是否被普遍使用。通常情況下，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標準廠房的變現(xiàn)能力弱；選項B，該房地產(chǎn)的價值大小，由于受支付能力的限制，價值越大的房地產(chǎn)，常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。例如，面積較大的住宅一般比面積較小的住宅變現(xiàn)能力弱，大型商場一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱；選項C，該房地產(chǎn)的開發(fā)程度，通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。

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