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金華市區(qū)城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估試行辦法

2002-06-26 11:35    【  【打印】【我要糾錯(cuò)】

  金政[200285號(hào)

  二○○二年六月二十六日

  第一條 為了規(guī)范城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估行為,維護(hù)房屋拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估辦法》(送審稿)的有關(guān)規(guī)定精神,制定本辦法。

  第二條 本辦法所稱房屋拆遷價(jià)格評(píng)估,是指在本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷時(shí),房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)定被拆遷房屋、安置用房?jī)r(jià)格的活動(dòng)。

  第三條 房屋拆遷價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托有評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。房屋拆遷評(píng)估中的主要評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。房屋拆遷估價(jià)報(bào)告必須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。

  第四條 被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評(píng)估基準(zhǔn)日均以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。

  第五條 房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià),由市房屋拆遷管理部門會(huì)同規(guī)劃、價(jià)格、國(guó)土資源等行政管理部門按照《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,在劃分地段范圍的基礎(chǔ)上,按不同地段、用途分別擬定貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià),報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

  市房屋拆遷管理部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門制定上一年度各類房屋的重置價(jià),區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度,房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

  房屋用途分為住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等五類。房屋重置價(jià)格包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)。

  第六條 被拆遷房屋及其附屬物、安置用房的評(píng)估以貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù),結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

  房屋具體區(qū)位因素是指拆遷地塊相對(duì)于所在地段,房屋具體位置相對(duì)于拆遷地塊的優(yōu)劣程度。區(qū)位差價(jià)系數(shù)參照市國(guó)土資源局《金華市基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估》的區(qū)域劃分在規(guī)定幅度內(nèi)調(diào)整。

  建筑結(jié)構(gòu)是指房屋的結(jié)構(gòu)類型,不同的房屋結(jié)構(gòu)按房屋重置價(jià)格的不同確定其結(jié)構(gòu)差價(jià)。

  建筑面積是指房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積。

  成新是指房屋的新舊程度,由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)本辦法規(guī)定的房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)或房屋耐用年限(根據(jù)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限參考值),結(jié)合房屋的使用保養(yǎng)狀況評(píng)估確定。

  層次是指房屋所在樓層。

  朝向是指房屋結(jié)構(gòu)的主立面及所在部位。

  其它因素是指房屋的戶型、特殊建筑結(jié)構(gòu)形式、周圍環(huán)境等因素,其它因素差價(jià)率在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)實(shí)際評(píng)估確定。

  附屬物是指房屋主體以外的地坪、圍墻、及其它構(gòu)(建)筑物,附屬物的補(bǔ)償價(jià)格根據(jù)附屬物補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新評(píng)估確定。

  裝修是指貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)中規(guī)定的房屋標(biāo)準(zhǔn)以外的房屋裝修,裝修包括樓地面、墻柱面、天棚、門套、窗套等。在保證房屋基本結(jié)構(gòu)不變的情況下,被拆遷人可自行拆移家具、設(shè)備等(除門窗不能拆移外)。

  第七條 被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額和安置用房評(píng)估金額的計(jì)算公式。

  被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×(1+層次差價(jià)率)×(1+朝向差價(jià)率)×(1+其他因素差價(jià)率)-同類房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積+附屬物補(bǔ)償金額+裝修補(bǔ)償金額

  安置用房評(píng)估金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×(1+層次差價(jià)率)×(1+朝向差價(jià)率)×(1+其他因素差價(jià)率)-同類房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積

  第八條 不能采用第七條的公式進(jìn)行拆遷評(píng)估商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋的,適用市場(chǎng)比較法。因缺乏足夠的市場(chǎng)成交案例不能采用市場(chǎng)比較法時(shí),適用成本法。

  市房屋拆遷管理部門可以制定市場(chǎng)比較法、成本法拆遷評(píng)估規(guī)定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。房屋地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)比較法、成本法進(jìn)行拆遷評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定。

  市場(chǎng)比較法是指房屋拆遷評(píng)估中以同類房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格作為基礎(chǔ),進(jìn)行適當(dāng)修正,作為該拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。成本法是指房屋拆遷評(píng)估中以開發(fā)或建造與被拆遷房屋相同用途的房屋需要的成本和費(fèi)用,再加上正常利潤(rùn)和稅金作為被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。

  第九條 被拆遷房屋合法占有的土地面積超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的,超過部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。

  房屋的容積率按房屋建筑時(shí)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)規(guī)定的容積率,未規(guī)定容積率的按標(biāo)準(zhǔn)容積率為:住宅用地1.3,辦公用地1.5,商業(yè)用地1.5,工業(yè)用地0.5,其他用地1.5,在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)10%范圍內(nèi)確定。

  被拆遷房屋合法使用的土地面積,以土地使用證的記載為憑證。

  第十條 拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托,并簽訂評(píng)估委托合同,按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的評(píng)估費(fèi)用一次性存入市房屋拆遷管理部門指定銀行的帳戶,評(píng)估完成后10日內(nèi)經(jīng)市房屋拆遷管理部門同意方可使用,拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的拆遷房屋及其附屬物與安置用房的評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

  第十一條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單,并說(shuō)明其資質(zhì)等級(jí)、信譽(yù)等情況,供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單后10日內(nèi)作出選擇。評(píng)估機(jī)構(gòu)由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。參加選擇的選票數(shù)應(yīng)滿足被拆遷范圍內(nèi)實(shí)際參加選擇人數(shù)的50%以上為有效。評(píng)估機(jī)構(gòu)所得贊成票相等或者被拆遷人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出選擇,由房屋拆遷管理部門確定。

  第十二條 被拆遷人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必須的資料,并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)查勘。

  第十三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估合同約定的時(shí)間和內(nèi)容完成委托任務(wù)。接受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。

  第十四條 房屋拆遷估價(jià)的貨幣單位精確到人民幣元。

  第十五條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被拆遷房屋的整體評(píng)估報(bào)告和各套分報(bào)告,同時(shí)向被拆遷人出具分報(bào)告。

  第十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號(hào)、評(píng)估因素、依據(jù)、裝修、估價(jià)結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示,接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于10日。

  第十七條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具估價(jià)報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、選用的評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

  第十八條 當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示時(shí)間內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核,原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。

  第十九條 當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的,應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向房屋拆遷管理部門書面申請(qǐng)裁決。當(dāng)事人為市房屋拆遷管理部門的,應(yīng)向市人民政府申請(qǐng)裁決。裁決部門受理裁決申請(qǐng)后,可提請(qǐng)市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定,房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)。裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出書面裁決。

  第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員在房屋拆遷估價(jià)中違反規(guī)定的,由房地產(chǎn)主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行處罰,并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

  第二十一條 本辦法自下文之日起試行!墩憬〕鞘蟹课莶疬w價(jià)格評(píng)估辦法》正式下文后,本辦法規(guī)定與之不一致的,以《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估辦法》為準(zhǔn)。

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