物業(yè)管理中投機行為的防范

　　在物業(yè)管理中，其雙方當事人業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)同樣也會利用有限理性的限制、信息不對稱的約束、交易成本的制約等采取投機行為，業(yè)主的投機行為主要為：一是業(yè)主因共有部分形成共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，共有部分對業(yè)主不具有排他性，故某一（些）業(yè)主會最大化的追求個人利益，其產(chǎn)生的成本就可能有其他業(yè)主來承擔，表現(xiàn)為個別業(yè)主對建筑物共有部分的侵占（如占用公共空地建房）；二是對于已承擔共有部分維修養(yǎng)護費用的業(yè)主而言，卻不能排除未承擔費用的業(yè)主對共有部分的收益，因而產(chǎn)生“搭便車”現(xiàn)象，表現(xiàn)為個別業(yè)主不承擔物業(yè)服務費或?qū)ｍ椈�金�?/p>

　　物業(yè)服務企業(yè)的投機行為主要是基于以下兩種因素產(chǎn)生，一是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的信息不對稱，物業(yè)服務企業(yè)比業(yè)主在信息的獲取、甄別等方面更具有優(yōu)勢，如在共有部分的維修養(yǎng)護方面，是否維修、維修范圍、開支多少、施工質(zhì)量等。其投機行為主要表現(xiàn)為服務偷懶，虛報開支，質(zhì)價不相符；二是因為業(yè)主出于成本的考慮而對共有部分權(quán)益的忽視，致使物業(yè)服務企業(yè)對共有部分實施投機行為，表現(xiàn)為侵占共有部分（如擅自利用共有部分進行經(jīng)營行為）這些投機行為均會不同程度的影響物業(yè)管理的正常實施，所以有必要通過有針對性的的措施來防范上述投機行為的發(fā)生：

　　1.業(yè)主公約及業(yè)主議事規(guī)則的完善。在業(yè)主公約這一具有法律效力的集體性契約中明確業(yè)主對建筑物共有部分維修管理的權(quán)利、義務、以及違約責任，對于不承擔義務的業(yè)主，其他業(yè)主或業(yè)主委員會可責令其履行義務并承擔違約責任。而業(yè)主議事規(guī)則的完善，將有利于確定業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三者的關(guān)系，明確各自的權(quán)限、職責，以及議事程序。使業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間形成有效地制約、監(jiān)督關(guān)系。

　　2.物業(yè)管理作為一種民事活動，調(diào)整業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間關(guān)系的重要工具是雙方簽訂的物業(yè)服務合同，那么，對于合同的主要內(nèi)容，如共有部分的范圍、服務內(nèi)容、養(yǎng)護標準、維修要求、專項基金的使用條件及程序等等，盡可能細化，操作性強，減少因合同漏洞而產(chǎn)生履行中的不可預測性。這對于防范物業(yè)服務企業(yè)的投機行為是非常必要的。

　　3.公開資金使用制度。投機行為是為了追求利益，最直接的利益表現(xiàn)就是金錢，當將物業(yè)管理費的收支、專項基金的分攤及使用、以及利用共有部分經(jīng)營所得等情況公示于業(yè)主，把業(yè)主的繳費、物業(yè)服務企業(yè)的使用等信息透露出來，那么，一些業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)的投機行為就會顯現(xiàn)，有利于業(yè)主或業(yè)主委員會行使監(jiān)督權(quán)利，最小化投機行為的發(fā)生。