三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對(duì)策

　　（一）運(yùn)用價(jià)值工程

　　價(jià)值工程又稱價(jià)值分析，是指通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。

　　價(jià)值工程的核心思想是通過(guò)對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用分析，提高對(duì)象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值=功能/成本。提高價(jià)值的基本途徑有五種，即：

　　1.提高功能，降低成本，大幅度提高價(jià)值；

　　2.功能不變，降低成本，提高價(jià)值；

　　3.功能有所提高，成本不變，提高價(jià)值；

　　4.功能略有下降，成本大幅度降低，提高價(jià)值；

　　5.提高功能，適當(dāng)提高成本，大幅度提高功能，從而提高價(jià)值。

　　（二）追蹤作業(yè)成本

　　追蹤作業(yè)成本就是控制作業(yè)成本。目前，物業(yè)管理企業(yè)的成本控制一般都是簡(jiǎn)單地控制單位或部門成本。就是以責(zé)任會(huì)計(jì)控制、標(biāo)準(zhǔn)成本制度等為核心，依據(jù)組織機(jī)構(gòu)的職能、權(quán)限、目標(biāo)和任務(wù)來(lái)劃分責(zé)任中心，形成縱橫交錯(cuò)的責(zé)任控制系統(tǒng)。橫的方面建立按職能部門劃分的責(zé)任費(fèi)用中心，縱的方面建立總部、管理處（項(xiàng)目中心）二級(jí)責(zé)任中心。這種控制方法的局限性就是不易分清許多不屬于單一職能部門但又具有關(guān)聯(lián)性和同質(zhì)性的費(fèi)用的歸屬，容易造成不同責(zé)任中心為了本部門或本單位的利益而損害企業(yè)整體利益，成本控制難以達(dá)到全局的最優(yōu)。作業(yè)成本控制是著眼于成本動(dòng)因，依照資源耗費(fèi)的因果關(guān)系進(jìn)行成本分析。從成本計(jì)算的角度看，它是以作業(yè)為核算對(duì)象，而不是以為管理處（項(xiàng)目中心）為核算對(duì)象。這樣就能從整體上控制作業(yè)或工作成本�？刂谱鳂I(yè)成本有助于物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立“以業(yè)主為中心”的管理思想，并改變傳統(tǒng)成本管理只注重成本本身水平高低的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)著眼于成本效益水平的高低，以資源的消耗是否對(duì)業(yè)主發(fā)生價(jià)值增值作為評(píng)價(jià)成本管理水平的標(biāo)準(zhǔn)，而不再以成本本身水平高低為標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）完善細(xì)節(jié)管理

　　細(xì)節(jié)出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低成本，就必須完善細(xì)節(jié)管理。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本呈現(xiàn)出“點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)”的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)除了要求我們規(guī)范和完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關(guān)注成本管理的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理和服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)。關(guān)注細(xì)節(jié)就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要從控制一度電、一滴水、一張紙抓起，要一分一分地?fù)�，一厘一厘地省。物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)崗位、每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制訂耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要責(zé)任到人，日常消耗和所發(fā)生的費(fèi)用要分別建立臺(tái)賬，每月底由專人計(jì)算匯總，進(jìn)行量化考核。要通過(guò)多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細(xì)節(jié)的技巧和方法。讓人人動(dòng)腦筋、個(gè)個(gè)想辦法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。