2.4.3.3 房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯系

　　（1）房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　1）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發(fā)現象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。

　　2）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態(tài)。

　　3）房地產過度開發(fā)和房地產泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。也就是說，當泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；

　　4）從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。

　　（2）房地產泡沫和過度開發(fā)的聯系

　　房地產泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產市場中房地產實際價格對房地產基本市場價值的偏離，是房地產價格中非基本價格的不同程度的體現，這是兩，者的共同點。“過熱”不一定就產生泡沫，但“過熱”是市場產生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預期的可能性就比較大且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產泡沫比較容易產生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產過多地向房地產行業(yè)集中等現象。

　　2.4.3.4 房地產泡沫的衡量

　　我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。從房地產泡沫的成因人手，“實際價格/理論價格”、“房地產價格增長率/實際GDP增長率”、“房地產價格指數/居民消費價格指數”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產投資需求/房地產使用需求”等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。

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