2.4.3 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱

　　2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因

　　（1）房地產(chǎn)泡沫的定義

　　房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。

　　（2）房地產(chǎn)泡沫的成因

　　房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 其次，投機需求的膨脹是誘因。再有，金融機構(gòu)的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。

　　2.4.3.2“過度開發(fā)”及誘因

　　（1）房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

　　（2）過度開發(fā)的誘因

　　過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　　開發(fā)商在進行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān)，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經(jīng)不如所預期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機會是有限的；只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機會，而不會進行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

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