二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(hù)（又稱(chēng)租客、承租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

（一）寫(xiě)字樓

寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類(lèi)型。政府辦公樓雖然具有寫(xiě)字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫(xiě)字樓有所區(qū)別。

由于大多數(shù)服務(wù)型企業(yè)沒(méi)有能力擁有寫(xiě)字樓或出于業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)特性的原因不愿意擁有寫(xiě)字樓，所以存在著一個(gè)巨大的寫(xiě)字樓投資和租賃市場(chǎng)。由于寫(xiě)字樓的業(yè)主或投資者通常不是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的行家，為了持續(xù)保持寫(xiě)字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值，通常需要采購(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。

我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類(lèi)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。

1．甲級(jí)寫(xiě)字樓

具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美。甲級(jí)寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。

2．乙級(jí)寫(xiě)字樓

具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。

3．丙級(jí)寫(xiě)字樓

物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿(mǎn)足低收入租戶(hù)的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，丙級(jí)寫(xiě)字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。

寫(xiě)字樓分類(lèi)在很大程度上依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從租戶(hù)在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類(lèi)。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶(hù)提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶(hù)類(lèi)型。

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