建筑物及相關的設施、設備在使用過程中會發(fā)生磨損，導致物業(yè)空間服務質量降低、收益能力下降，設備設施的運行效率下降、運行成本上升等現象。如果不及時對建筑物或設施進行大修理，對設備進行升級換代或者更新，將嚴重影響物業(yè)的整體服務質量，降低在市場中的競爭力，甚至導致物業(yè)資產的貶值。因此，掌握建筑物及設施設備更新中的經濟分析方法，進行相應的更新投資決策，也是物業(yè)管理師必須具備的技能。

一、設備更新的原因與特點

房地產的自然壽命很長，有時甚至超過100年，其經濟壽命通常達到40年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調、供水和排水等設備的壽命往往很難達到這么長的年限。因此，在房地產使用過程中，普遍存在著設備更新的決策問題。

（一）設備更新的原因

設備更新源于設備磨損。設備磨損是設備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。

1．設備有形磨損

設備有形磨損，是設備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損。設備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。

第一類有形磨損，是指設備在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設備精度降低、勞動生產率下降。當這種有形磨損達到一定程度時，整個設備的功能就會下降，導致設備故障頻發(fā)、運行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價值。

第二類有形磨損，是指設備因自然力產生的磨損。這種磨損與生產過程的使用無關，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。因此，閑置或封存的設備也會產生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。設備閑置時間長了，也會喪失精度和工作能力，失去使用價值。

2．設備無形磨損

設備無形磨損，是由于社會經濟環(huán)境變化造成的設備貶值。無形磨損不是由于生產過程中的使用和自然力的作用，不表現為設備實體的變化和損壞，也不表現為設備原始價值的貶值。設備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。

第一類無形磨損，是指生產制造工藝的改進，勞動生產率地提高，設備生產成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值。這種無形磨損的后果是導致現有設備原始價值部分貶值，設備本身的技術特性和功能，即使用價值并未發(fā)生變化，故不會影響現有設備的使用。

第二類無形磨損，是由于技術進步因素的影響，社會上出現了結構更先進、技術更完善、生產效率更高、運行費用更低的新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后造成的。其后果不僅是使原有設備的價值降低，而且會使原有設備局部或全部喪失其使用功能。這是因為，雖然原有設備的使用期還沒有達到其設計經濟壽命，能夠正常工作，但由于技術上更先進的新設備的應用，使原有設備的市場效率大大低于社會平均生產效率，如果繼續(xù)使用，有可能使產品生產成本明顯高于社會平均成本，使企業(yè)失去市場競爭力。所以原有設備價值應視為已經降低，甚至應該淘汰。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設備使用，也會導致設備的第二類無形磨損。

3．設備磨損的補償

要維持企業(yè)再生產的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。沒備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。

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