2．期間費用或經(jīng)營管理費用

期間費用或經(jīng)營管理費用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用。

（1）管理費用

是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失以及其他管理費用等（注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用）。其中：

公司經(jīng)費：包括公司總部管理人員的工資、獎金及職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費等。

勞動保險費：是指公司支付離退休職工的退休金、價格補貼、醫(yī)藥費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤金、按規(guī)定支付給離退休干部的各項經(jīng)費等。

董事會費：是指公司最高權(quán)利機構(gòu)，如董事會及其成員為履行職責(zé)而發(fā)生的各項費用，如差旅費、會議費等。

稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

（2）財務(wù)費用

是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：

①利息凈支出，是指公司在經(jīng)營期間發(fā)生的各項債務(wù)的利息支出減去利息收入后的凈額；

②匯兌凈損失（匯兌收益減去匯兌損失），是指已經(jīng)收入的外幣資金在使用時、已經(jīng)發(fā)生的外幣債權(quán)和債務(wù)在償還時，由于時間和匯率的不同而發(fā)生的折合為記賬本位幣的凈損失，以及不同貨幣之間的買賣、兌換，由于實際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發(fā)生的凈損失；

③金融機構(gòu)手續(xù)費，是指公司為籌資和辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)而支付給銀行和非銀行金融機構(gòu)的各種手續(xù)費；

④公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

（1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本；

（2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用；

（3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用；

（4）發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；

（5）按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費；⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

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