范例三 如何處理預(yù)售商品房建筑面積交付時增減的糾紛

　　問：我向某房產(chǎn)公司預(yù)購了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為91平方米，在交房時建筑面積減至88平方米，請問我能不能向該房產(chǎn)公司交涉？

　　答：預(yù)售商品房建筑面積具有不完全確定因素。在預(yù)售商品房建設(shè)竣工后，應(yīng)由房屋土地測繪部門測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)以房屋土地測繪部門測定的建筑面積為依據(jù)。因此，預(yù)售商品房在交付時，會出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況。由于我不清楚你預(yù)購的商品房減少3平方米建筑面積是什么原因，另外，在簽訂預(yù)售商品房合同時對建筑面積的誤差是如何約定的，所以，我只能就幾種可能的原因及處理意見供你參考。

　　預(yù)售的內(nèi)、外銷商品房統(tǒng)一按建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定測定房屋建筑面積。這是測定商品房建筑面積的法定依據(jù)。

　　當(dāng)出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積誤差而產(chǎn)生的糾紛，按照房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理：

　�。�1）因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ�面積原因，造成建筑面積增減的，按上海市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同約定的房屋預(yù)售總價格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。

　�。�2）因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實際勘測的技術(shù)原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的總價格不變。

　�。�3）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更原因，造成建筑面積增減的根據(jù)預(yù)售合同約定的處理。如果預(yù)售合同沒有約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　�。�4）除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的建筑面積的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；不足預(yù)售合同約定的建筑面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。

　　根據(jù)最新的商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本，對有關(guān)建筑面積的約定內(nèi)容有：

　　1、購買房屋的總房價款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價格。合同約定的總房價款除房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再另行變動。

　　2、在房屋交付時，房屋建筑面積以房屋土地管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，如暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按下列約定處理：

　�。�1）暫測面積與實測面積的誤差不超過±%（包括±%）時，本合同約定的總房價款保持不變。

　　（2）暫測面積與實測面積的誤差±%以上至±%（包括±%）時，超過±%部分按該房屋每平方米建筑面積單份計算，多退少補(bǔ)。

　　（3）暫測面積與實測面積的誤差超±%，賣方同意買方有權(quán)終止合同。賣方在收到買方關(guān)于終止合同的書面通知后一天內(nèi)將買方已支付的房價款（包括利息，利息利率計算）全部退還買方。

　　3、房屋相應(yīng)占有的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e如發(fā)生變化，該房屋總房價款保持不變。

　　從上述政府主管部門制定的預(yù)售商品房標(biāo)準(zhǔn)文本，對房屋有關(guān)建筑面積的規(guī)定和約定越來越規(guī)范，這方面的糾紛將會減少。