物業(yè)糾紛的法律特征

　　依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律，如《合同法》，物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此，有以下法律特征：

　　第一、物業(yè)管理合同是雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)。隨著房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費(fèi)關(guān)系逐步確立。物業(yè)管理合同作為雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關(guān)系。物業(yè)管理合同涉及雙方的權(quán)利和義務(wù)。基于此，依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，雙方地位平等，權(quán)利義務(wù)一致。依法成立的合同有法律約束利。應(yīng)當(dāng)全面履行。一方不履行或者履行不合約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第二、物業(yè)管理合同是一服務(wù)合同，業(yè)主履行了付款義務(wù)后，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，這些義務(wù)甚至有時(shí)超越了市場(chǎng)體的義務(wù)。如社區(qū)保安義務(wù)本是公安機(jī)關(guān)的義務(wù)。

　　由于服務(wù)具有無形性和不可儲(chǔ)藏性，體現(xiàn)在商品屬性之外和消費(fèi)同時(shí)發(fā)生，即服務(wù)的過程即是消費(fèi)的過程。

　　就服務(wù)和消費(fèi)的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時(shí)同時(shí)被消費(fèi)，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動(dòng)關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較長時(shí)間的合同責(zé)任和法律責(zé)任。

　　第三、調(diào)整物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的法律較復(fù)雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關(guān)的一系列行政法規(guī)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實(shí)踐中的問題對(duì)人們而言也是全新的。以前是通過居民委員會(huì)調(diào)解，1995年頒布實(shí)施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。

　　至此，合同法沒有專門的條款予以規(guī)范。國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。

　　僅在部分有立法權(quán)的省市頒布實(shí)施了地方的物業(yè)管理?xiàng)l例。

　　第四，物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的主體數(shù)量明顯不相稱：依據(jù)物業(yè)合同所確立的雙方法律關(guān)系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對(duì)稱一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。業(yè)主數(shù)量動(dòng)輒幾百甚至上千。如，前述個(gè)案一期業(yè)主數(shù)量達(dá)200之眾，訴訟時(shí)必須采取代表訴訟制度。

　　有時(shí)在實(shí)踐中，開發(fā)商作為主債務(wù)人和物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。17這是因?yàn)槲飿I(yè)公司一般作為分支機(jī)構(gòu)，依據(jù)民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。