征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見（暫行）

　　一、概念及內(nèi)涵

　　征地區(qū)片綜合地價（以下簡稱征地區(qū)片價）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準，原則上不含地上附著物和青苗的補償費。

　　征地區(qū)片價測算范圍重點在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實際情況擴展到城市郊區(qū)或更大范圍。

　　（一）維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則。征地區(qū)片價要確保被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長遠生計和未來發(fā)展的需要。

　�。ǘ�）同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

　�。ㄈ�）協(xié)調(diào)平衡原則。征地區(qū)片價不得低于當?shù)卦�征地補償標準，省級行政區(qū)域內(nèi)各市縣的征地區(qū)片價應(yīng)相互銜接。

　�。ㄋ模┕�開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民及社會各方面的意見和建議。

　　三、基本要求

　�。ㄒ唬┱鞯貐^(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標準，一般情況下不設(shè)定宗地補償費修正體系；確需設(shè)定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應(yīng)一并公布。

　　（二）一個市（縣）的征地區(qū)片價原則上控制在4～6個級別。

　　（三）征地區(qū)片價應(yīng)設(shè)定對應(yīng)的基準時點，一般3～5年更新一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測算范圍；

　　2.劃定區(qū)片；

　　3.測算區(qū)片綜合地價；

　　4.對區(qū)片綜合地價進行驗證和調(diào)整；

　　5.測算結(jié)果聽證和修改；

　　6.確定征地區(qū)片價；

　　7.整理與編制成果。

　　五、區(qū)片的劃定��

　�。ㄒ唬┯修r(nóng)用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定

　　已經(jīng)根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》完成農(nóng)用地定級工作的市（縣），在農(nóng)用地級別的基礎(chǔ)上，按照《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》�焽�土資發(fā)[2004]238號的精神，考慮人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對農(nóng)用地級別進行修正和調(diào)整，劃分區(qū)片。��

　�。ǘ�）沒有農(nóng)用地定級成果市（縣）的區(qū)片劃定

　　沒有開展農(nóng)用地定級工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據(jù)地類、人均耕地數(shù)量、土地區(qū)位等因素對基本單元進行綜合評價和調(diào)整，劃定區(qū)片。

　　注意事項：

　　1.對基本單元綜合評價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、人均耕地數(shù)量、土地供需關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權(quán)重。

　　2.區(qū)片邊界線一般以村行政界線為依據(jù)劃定；需打破行政界線的，可依線狀地物及地類分界線確定。

　　3.基本農(nóng)田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)和其他資源保護區(qū)等不得劃入征地區(qū)片價測算范圍。

　　六、測算方法

　　征地區(qū)片價可采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法進行測算，也可以根據(jù)本地區(qū)實際情況采用其他合適的方法進行測算。征地區(qū)片價原則上應(yīng)在兩種或者三種方法測算結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合平衡確定。

　　（一）農(nóng)地價格因素修正測算法

　　征地區(qū)片價以農(nóng)地價格為基礎(chǔ)，同時考慮人均耕地數(shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進行修正。

　�。ǘ�）征地案例比較測算法

　　根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區(qū)片價。

　　4.計算征地區(qū)片價。

　　注意事項：

　　1.征地案例要選擇近三年之內(nèi)發(fā)生的征地項目。

　　2.征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。

　　3.對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。

　�。ㄈ�）年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

　　根據(jù)年產(chǎn)值倍數(shù)分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區(qū)片價。

　　注意事項：

　　1.區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或者通過調(diào)查前三年產(chǎn)值確定。

　　2.土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)，應(yīng)根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，并考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。

　　七、驗證和調(diào)整

　　征地區(qū)片價初步結(jié)果必須與現(xiàn)行征地補償水平和被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平進行比較和驗證，測算的征地區(qū)片價低于現(xiàn)行征地補償水平和農(nóng)民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農(nóng)民社會保障費用的，需要進行調(diào)整。

　　注意事項：

　　1.現(xiàn)行征地補償水平通過對近期征地樣點調(diào)查統(tǒng)計得到。

　　2.農(nóng)民現(xiàn)有生活水平主要根據(jù)統(tǒng)計部門的農(nóng)村居民收入水平數(shù)據(jù)，并結(jié)合實地樣點調(diào)查資料確定；失地農(nóng)民的社會保障費用根據(jù)當?shù)厣鐣��?jīng)濟發(fā)展水平確定。

　　3.征地區(qū)片價須折算成年度收益后，才能與農(nóng)民現(xiàn)有生活水平相比較。

　　4.征地區(qū)片價要與周邊地區(qū)征地補償標準相銜接。

　　八、聽證和驗收

　　根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進行修改，報省級國土資源部門綜合平衡，評審驗收。

　　九、測算成果要求

　　提交結(jié)果報告和技術(shù)報告。