土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。具體而言，是指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，按照出讓合同等有關(guān)規(guī)定的期限或條件，對土地投入一定資金進行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪邸⒔粨Q和無償贈與等方式，把土地使用權(quán)單獨或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

　　2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

　　在我國，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓受法律保護，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應符合以下基本條件。

　　（1）按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

　�。�2）按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件為規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個條件的限制：

　�、偻ㄟ^轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。

　�、谕恋厥褂脵�(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

　　③土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

　�、芡恋厥褂脵�(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進行轉(zhuǎn)讓。

　　⑤原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利，通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

　　⑥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施（如規(guī)定最高限價）來防止。

　　3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

　�。�1）土地使用權(quán)出售土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的出售方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方為此支付土地使用權(quán)價款的行為。土地使用權(quán)的出售，只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家。

　�。�2）土地使用權(quán)交換土地使用權(quán)交換，也叫“互易”，指當事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的物的行為。它是以一方當事人需要支配對方的土地使用權(quán)為前提，是雙方當事人的合意，是一種權(quán)利客體的交換。

　�。�3）土地使用權(quán)贈與土地使用權(quán)贈與，指贈與人（原土地使用權(quán)受讓人或者再受讓人）自愿將自己的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人表示接受的法律行為。贈與的基本特征是無償，與出售一樣，贈與的仍只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國家。