土地市場供需調控

　　1、土地市場供需調控的意義

　　（1）土地市場供需調控有利于穩(wěn)定地價和房價；

　�。�2）土地市場供需調控有利于土地利用結構的調整和優(yōu)化；

　�。�3）土地市場供需調控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2、土地市場供需調控的原則

　　（1）整合性利益原則；

　�。�2）平等對待原則；

　�。�3）控制與彈性管理原則；

　�。�4）依法管理的原則。

　　3、土地市場供需調控的主要內(nèi)容

　�。�1）土地市場供需調控的方向供需調控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調控目標；二是確定調控措施的作用方向。選擇調控目標的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標。確定調控措施的作用方向則需要在明確調控目標的基礎上，對當前土地市場的運行狀態(tài)和變化趨勢進行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等；另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復蘇階段，應采用作用方向向上的調控措施；在土地市場出現(xiàn)“過熱”預兆時，應采用作用方向向下的調控措施。

　　（2）土地市場供需調控的時間確定供需調控時間，也就是要確定何時開始調控，調控時間應持續(xù)多長。在確定土地市場供需調控的時間問題上，必須考慮以下三個方面：要考慮供需調控措施的決策時間；要考慮供需調控效應的滯后時間；要考慮調控效應的慣性。城市土地市場的供需調控必須與完善的土地市場監(jiān)測預警系統(tǒng)相結合。

　�。�3）土地市場供需調控的力度供需調控力度大小與作為調控手段的變量的變化大小相關。在決定土地市場供需調控的力度時，要考慮如下因素；土地經(jīng)濟波動的幅度；調控手段從使用到產(chǎn)生效應的滯后時間；調控效應慣性大小；調控環(huán)境。

　　4、土地市場供需調控的措施

　�。�1）發(fā)展計劃和規(guī)劃土地利用計劃，特別是年度計劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調供求關系，調節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調控作用。

　�。�2）財政政策財政政策在調節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：地租政策、稅收政策和財政投資政策。稅收政策作為財政收入政策對土地市場的供需調控作用體現(xiàn)在兩個方面：通過對土地市場運行過程中不同環(huán)節(jié)進行征稅實現(xiàn)對土地市場的調控；通過減免稅實現(xiàn)對土地市場的調控。財政投資政策對土地市場的調控作用主要體現(xiàn)在財政投資的導向作用上，利用財政投資引導社會投資，以調整產(chǎn)業(yè)結構和調節(jié)地區(qū)差異。

　　（3）金融政策國家金融政策是政府對土地市場供需進行調控的重要手段。金融政策對土地市場的調控可分為直接調控和間接調控。直接調控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預土地信用業(yè)務的質和量。間接調控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調節(jié)貨幣供應量和需求量，進而調控土地市場供需。

　　（4）土地儲備制度通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權”和“壟斷供應權”，土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應土地的唯一渠道和機構實現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應的目標。

　　土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應三個程序。

　�、偻恋厥召復恋厥召徥侵父鶕�(jù)市政府授權和土地儲備計劃，土地儲備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權的活動。其工作程序是申請收購、權屬核查、征詢意見、費用測算、方案報批、收購補償、權屬變更、交付土地。土地收購補償費一般按被收購土地的開發(fā)成本計算。對于以出讓方式取得的土地使用權，收購補償費還應包括對土地使用權人已支付的土地出讓金的補償，但應扣除原土地使用權人已實際使用土地期間應付出的出讓金部分。

　　②土地儲備對于進入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負責組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

　�、弁恋毓�應對進入土地儲備體系的土地，由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應計劃，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應方式可分為招標拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。