寫字樓物業(yè)承租客戶的選擇

　　物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的承租戶并長久與之保持友好關系非常重視。選擇的標準是承租戶經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽、財務狀況、所需物業(yè)的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務內(nèi)容等。

　　1、承租戶經(jīng)營業(yè)務的類型及聲譽。承租戶經(jīng)營業(yè)務的類型應與寫字樓的功能相匹配，物業(yè)管理企業(yè)必須認真分析每個承租戶的信譽，對其租住的用途及經(jīng)營內(nèi)容是否與已有承租戶經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)。因為一個租戶的滿意程度不僅在于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務，而且在某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性，就是說租戶人員情況或營業(yè)性質(zhì)要與物業(yè)的其他租戶相容相宜，從而提高大廈的整體形象。相容指的是互相能接受和平安相處；相宜則要能互補互利、相得益彰。

　　2、承租戶的財務狀況。物業(yè)管理企業(yè)對承租戶應有較詳細的資信核查。這種調(diào)查可以通過以下幾個方面進行：通過承租戶填寫的申請表，了解其經(jīng)營內(nèi)容、當前的辦公地址及其承租的時間、從事業(yè)務經(jīng)營活動的地區(qū)范圍，如果是某公司的分支機構，那么它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等；還可以從稅務機構、工商管理機構、往來銀行、經(jīng)紀人及承租戶提供的財務報表來判斷其信譽和財務狀況：另外，還可通過專業(yè)的資信調(diào)查公司提供承租戶的資信報告，了解承租戶的財務狀況、支付方式、支付習慣、是否經(jīng)常拖欠款等；在詳細核查中還有搞清承租戶的組織結構和財務體制。特別是對某些大公司的子公司、特許權公司等，要搞清它們之間的財務責任關系。因為很多子公司、特許公司的財務是獨立的，總公司沒有責任承擔這些小公司的債務。

　　核查承租戶財務狀況的目的，主要是為選擇租戶時作決策。那些被證明財務狀況好、極有聲譽的大公司是入選對象；那些財務狀況不佳、信譽不好的租戶要加以小心，一般應加以拒絕。

　　3、所需物業(yè)面積大小。選擇承租戶的過程之所以復雜，就是因為寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠的使用空間來滿足承租戶對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的承租戶能否成為現(xiàn)實的承租戶。一般情況下，為辦公室工作人員每人提供15～20平方米建筑面積比較合適。雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6平方米，但接待室、會議室、儲藏空間、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給予周全考慮。

　　4、需要提供的物業(yè)管理服務。有些承租戶為了順利地開展其業(yè)務，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務。如果要求提供的特殊服務與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標準服務有較大差異，在將來的物業(yè)管理過程中就會出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕承租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應該考慮整個租賃期限內(nèi)的實際費用支出與增收效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔特殊服務的費用。滿足特殊服務，應和寫字樓功能相適應、與租戶整體之間相容相宜，并與當?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。