1.營業(yè)成本

　�。�1）直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　�。�2）直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　�。�3）間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運(yùn)輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、保安費、綠化維護(hù)費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　2.期間費用或經(jīng)營管理費用

　　（1）管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地?fù)p失補(bǔ)償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失以及其他管理費用等（注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用）。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

　　（2）財務(wù)費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失（匯兌收益減去匯兌損失），③金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費，④公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計人營業(yè)成本；

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計人營業(yè)成本或管理費用；

　�。�3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用；

　　（4）發(fā)生的壞賬損失，計人管理費用；

　�。�5）按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費；⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。