�。ㄒ唬�專有部分的認定

　　建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為建筑物的專有部分：（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為建筑物專有部分的組成部分。

　　（二）業(yè)主對其建筑物

　　專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。

　　（三）專有部分使用人的權利和義務

　　承租人、借用人等專有部分的物業(yè)使用人，是業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人，他們在物業(yè)管理法律關系中，享有權利和承擔義務的來源具有多樣性，主要是：（1）法律法規(guī)；（2）管理規(guī)約；（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（4）使用人與業(yè)主的約定。

　　實踐中，非業(yè)主的專有部分使用人享有的權利主要包括：（1）合理利用專有部分的權利；（2）合理利用共有部分的權利；（3）接受物業(yè)服務的權利；（4）居住利益、相鄰權受到侵害時，提起訴訟的權利等。承擔的義務主要包括：（1）遵守管理規(guī)約的義務；（2）遵守物業(yè)共用部位、公用設施設備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面規(guī)章制度的義務；（3）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法做出的決定的義務；（4）根據(jù)《條例》第四十二條的規(guī)定，承擔物業(yè)服務費的義務等。

　　（四）業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權利

　　業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制。例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權益。

　�。ㄎ澹�業(yè)主轉讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業(yè)主對專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業(yè)主對專有部分的所有權，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。

　�。�六）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失�！段餀喾ā返谄呤�七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應當遵守的一個最基本的準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務。

　　如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收人來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為《物權法》第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主，以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。