城鎮(zhèn)住房制度和住房制度改革

　　我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。

　　（一）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度

　　1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)逐步實(shí)行國有化的政策。一方面，大量城市房屋經(jīng)過私房社會主義改造運(yùn)動轉(zhuǎn)化為國有；另一方面，政府和國營企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國特色的公有住宅體系。除國營單位自行經(jīng)營管理的房屋外，政府房地產(chǎn)行政主管部門還直接經(jīng)營管理一部分公房，出租給居民使用，由房管所具體負(fù)責(zé)管理和養(yǎng)護(hù)。新中國成立后的60多年里，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程。新中國成立初期，私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量。城市私房國有化改造以后，城市公有住宅數(shù)量又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面，大力發(fā)展商品房市場；另一方面，積極鼓勵和支持向職工和居民出售公有住房，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。

　　長期以來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當(dāng)時城鎮(zhèn)住房制度的要求。我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：

　　一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度，住房建設(shè)、分配和管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，其弊端表現(xiàn)在：一方面，建設(shè)資金有投入無回收，形不成投人產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑；另一方面，收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，加大了國家的負(fù)擔(dān)。

　�。ǘ�）城鎮(zhèn)住房制度改革

　　1978年以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革：一是城鎮(zhèn)住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

　　城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。同時，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，為建立商品房市場和推進(jìn)住房商品化奠定了基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國家、企業(yè)和個人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場。綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個特點(diǎn)：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。隨著商品房市場的建立和完善，居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理，配套設(shè)施日益完善，為下一步推行物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。