一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)、對(duì)象、內(nèi)容、目標(biāo)、類(lèi)別

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)

　　1．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)，是物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理的不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。

　　2．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理，強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足業(yè)主的物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展日標(biāo)的需求。

　　（二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容

　　1．保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理。

　　2．將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　�。ㄈ�）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象通常為收益性物業(yè)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)

　　（五）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類(lèi)別

　　物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理。

　　二、收益性物業(yè)的類(lèi)型及特點(diǎn)

　　（一）收益性物業(yè)的類(lèi)型

　　寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。

　�。ǘ�）收益性物業(yè)的特點(diǎn)

　　1．零售商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑。包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間。

　　不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的還是分散的，為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，都非常需要集中統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射Lx域的范圍。零售商業(yè)物業(yè)按此三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分為以下6類(lèi)

 　　2．出租型別墅或公寓的特點(diǎn)

　　用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是別墅和公寓。為了保持較高的出租率和租金水平，需要物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。

　　別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。別墅周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。別墅建筑應(yīng)獨(dú)立。獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，“空中別墅”等概念中，除獨(dú)棟別墅（獨(dú)立式住宅）外，其他均不具有別墅類(lèi)產(chǎn)品的獨(dú)有性。

　　公寓（Apartment）是指包含有許多住宅單元的建筑物。具體類(lèi)型包括：復(fù)式公寓（一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅）和單間公寓（由單獨(dú)的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅）。

　　3.寫(xiě)字樓的特點(diǎn)

　　是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑。為了持續(xù)保持寫(xiě)字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值，通常需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。

　　國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。專(zhuān)業(yè)人員主要依照寫(xiě)字樓所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行等級(jí)劃分。

　　4．工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)

　　工業(yè)物業(yè)是指為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱(chēng)工業(yè)寫(xiě)字樓）等。用于出租經(jīng)營(yíng)的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、-T業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　工業(yè)物業(yè)管理通常與企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的流程與空間需求特征相關(guān)，必須保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢，同時(shí)還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運(yùn)行成本對(duì)企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的影響。

　　5．酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施

　　酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。這類(lèi)物業(yè)多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。