物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務合同，只有簽訂了物業(yè)服務合同，才能將各方享有的權利和承擔的義務確定下來。物業(yè)管理企業(yè)通過履行物業(yè)服務合同取得經(jīng)營收益，業(yè)主通過履行付費義務得到合同約定的物業(yè)服務。

　　物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據(jù)。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內(nèi)容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業(yè)管理活動中的合法權益舉足輕重。目前，在物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的許多糾紛，與合同的不規(guī)范具有很大關系。

　　按照《合同法》的規(guī)定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設立物業(yè)服務關系的協(xié)議。物業(yè)服務合同的當事人中，物業(yè)管理企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關系，不存在領導者與被領導者、管理者與被管理者的關系。雙方的權利、義務關系，體現(xiàn)在物業(yè)服務合同的具體內(nèi)容中。

　　在《條例》出臺前，一般將物業(yè)服務合同稱之為“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理服務合同”。在實踐中，一些人望文生義，認為物業(yè)管理公司是管理者，業(yè)主是被管理者，雙方地位是不平等的。為了防止這種誤解，擺正業(yè)主和物業(yè)管理公司的地位，《條例》明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務合同。實際上，物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種服務。只不過這一服務帶有“公共產(chǎn)品”的性質，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務時，可以按照合同的約定和業(yè)主大會的授權，對建筑物進行管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進行約束。這種管理與約束，本質上屬于為業(yè)主提供服務的范疇，與行政管理以及經(jīng)濟組織中上級對下級的管理完全是兩個概念。同時，物業(yè)管理經(jīng)濟活動的產(chǎn)生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務的需求，是業(yè)主的服務需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務的結合。而形成這一服務需求與提供服務關系的法律關系基礎就是物業(yè)服務合同。

　　一般認為，物業(yè)服務合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業(yè)服務合同與合同法上的委托合同有類似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。例如，物業(yè)服務合同已經(jīng)具有特定的財產(chǎn)管理內(nèi)容；物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)服務合同的受托人，具有獨立的法人資格，以自己的名義來從事管理和服務活動；物業(yè)管理企業(yè)可以自行將物業(yè)服務合同中的專業(yè)服務項目委托他人完成等。物業(yè)服務合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用合同法關于委托合同的規(guī)定。

　　根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實存在兩種物業(yè)服務合同。一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同；一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同�！稐l例》對這兩種合同有明確規(guī)定，將業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同稱為物業(yè)服務合同，將建設單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務合同。