（2004年4月23日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過，2004年6月10日黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準）

哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會公告第25號

　　《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2004年4月23日通過，黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議于2004年6月10日批準，現(xiàn)予公布，自2004年8月1日起施行。

　　哈爾濱市人民代表大會常務委員會
2004年7月13日

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條　本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條　市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本規(guī)定。

　　縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　建設、規(guī)劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關行政管理部門和單位，按照各自治則配合實施本規(guī)定。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

　　第四條　第四條 房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應當主要考慮下列因素：

　�。ㄒ唬�業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設施設備；

　�。ǘ�）屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū)；

　�。ㄈ�）與社區(qū)居民委員會設置大體相適應。

　　第五條　業(yè)主大會有一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50％以上，或者首個房屋出售并交付使用滿2年的，應當召開首次業(yè)主大會會議。

　　第六條　具備召開首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單；建設單位應當向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時間時間等必要的資料。

　　籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第七條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。

　　單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30％，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分攤給其他業(yè)主。

　　第八條　首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定辦法，業(yè)主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。

　　第九條　首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員應當有熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔當；但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應當由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。

　　第十條　業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應當及時在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十一條　業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開定期業(yè)主大會會議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當出具書面授權(quán)委托書。

　　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，取得資質(zhì)證書后，放可從事與自治登記相適應的物業(yè)管理活動。

　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應當依法取得供上行政管理部門和發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件的，按照有關規(guī)定和發(fā)資質(zhì)證書。

　　房產(chǎn)行政主管部門應當通過網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。

　　第十三條　外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當在市房產(chǎn)行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，由方鏟形整主管部門責令限期備案，并予以通報。

　　第十四條　建設單位在銷售物業(yè)前，應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　建設單位在于物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明確約定前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務費用、物業(yè)保修范圍和和時限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。

　　前期物業(yè)服務合同在期限屆滿或者到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。

　　第十五條　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第十六條　建設單位應當在新建物業(yè)綜合驗收合格之后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收。

　　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他又管事項進行查驗。

　　建設單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規(guī)定為辦理物業(yè)承接驗收的，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并責令限期改正；逾期拒不改正的，對責任方處以1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第十七條　建設單位應當按照總建筑面積的0.3％的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必須要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超過300平方米。

　　物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者挪作他用。

　　第十八條　業(yè)主大會可以通過公開招標或者根據(jù)業(yè)主委員會的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時，應當至少推薦3個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十九條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同一般應對物業(yè)服務范圍、服務項目、收費標準、違約責任等內(nèi)容加以約定。

　　業(yè)主委員會在于物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，可以根據(jù)物業(yè)大會要求就物業(yè)共用部分和共用設施設備維護管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務事項進行約定。

　　第二十條　物業(yè)滾利企業(yè)應當自物業(yè)服務合同生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及公傷行政管理部門備案。

　　如果一方不準備前物業(yè)服務合同的，應當自合同期滿前60日通知對方。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列事項：

　�。ㄒ唬╊A售的物業(yè)服務費用；

　�。ǘ�）全部物業(yè)檔案資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)滾利用方、場地和其他財務。

　　違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報，并處以1萬元以上10萬元以下罰款；違法欠款第（三）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第二十二條　業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，應當辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。同時移交本規(guī)定第二十一條規(guī)定的事項。

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，應當按照物業(yè)服務合同的約定，并遵守下列規(guī)定：

　　（一）按照國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范實施管理服務；

　�。ǘ�）向業(yè)主和物業(yè)使用時用人告知物業(yè)共用部位、共同設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　�。ㄈ�）定期聽取業(yè)主大會、業(yè)主的意見和建議、改進和完善管理服務；

　�。ㄋ模┘皶r勸阻和制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約的行為，并向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。

　　第二十四條　物業(yè)服務收費應當遵信合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　物業(yè)服務收費應當實行政府指導價或者市場調(diào)節(jié)價，具體收費項目、標準和方式按照國家和有關物業(yè)服務收費辦法執(zhí)行。

　　市人民政府制定指導價時應當按質(zhì)論價、分等計價，按照物業(yè)服務范圍、項目、要求卻頂各級各類物業(yè)服務收費標準，報省物價部門批準后實施。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當實行明碼標價，在物業(yè)管理取悅內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準已經(jīng)收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第二十五條　前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用，由建設單位承擔。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位和物業(yè)買受人在房屋買賣合同中約定承擔；未約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十六條　房屋自由部位、自由設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位、自用設備進行維修養(yǎng)護的，服務費用由雙方約定。

　　第二十七條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┢茐姆课莩兄亟Y(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　�。ǘ�）損壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設施設備，移動共用設備；

　　（三）破壞房屋外觀；

　�。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄎ澹┥米愿淖兾飿I(yè)的使用性質(zhì)；

　�。�六）侵占綠地，損毀花草樹木；

　�。ㄆ撸╇S意停放車輛；

　�。ò耍╇S意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　（九）違反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲；

　�。ㄊ�）擅自設置攤點；

　　（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)前款行為的，有權(quán)勸阻制止；對拒不改正的有權(quán)向有關行政管理部門舉報。

　　違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，有房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責令停止違法行為、限期改正；情節(jié)嚴重的，對個人處以1000元以上1萬元以下的罰款，對單位處以5萬元以下10萬元以上罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第二十八條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關審批手續(xù)的，辦理后方可進行。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設施設備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協(xié)議。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主公約的行為，應當依據(jù)有關規(guī)定或者約定予以勸阻制止；對拒不改正的，應當及時報告業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

　　第二十九條　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關業(yè)主承擔。

　　第三十條　業(yè)主對設置于房屋內(nèi)部的共用設備負有監(jiān)管責任。

　　業(yè)主應當配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備實施維修養(yǎng)護。違反規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處以1000元以上1萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第三十一條　任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時恢復原狀；造成損失的，應當予以賠償。

　　第三十二條　在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費。所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于共用設施設備的維修養(yǎng)護，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第三十三條　住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設單位所有的機動車停車庫、停車場在同等條件下應當優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。

　　第三十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設施設備的維修、更新、改造、不得挪作他用。

　　第三十五條　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛時，可以向房產(chǎn)行政主管部門投訴。

　　房產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)管理糾紛投訴后，對屬于本部門職責范圍內(nèi)的，應當及時調(diào)查、核實、及時處理，并將處理意見回復投訴人；對屬于其他部門職責范圍的，應當及時移送有關部門處理，并告知投訴人。

　　第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主大會可以決定解除物業(yè)服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)承擔違約或者賠償責任。

　　業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)管理服務費用的，應承擔相應的違約責任。

　　第三十七條　違反本規(guī)定應當由其他行政管理部門處罰的，由相應的行政管理部門根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。