土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

一、納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。

各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構(gòu)，以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

【例題】土地增值稅的納稅人包括（ ）。

A.出售中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的個人

B.繼承中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的外國人

C.出售中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的外國人

D.繼承中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的個人

E.受贈中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的社會團體

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是土地增值稅—納稅人、征稅范圍。凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。外商投資企業(yè)和外籍人員包括在內(nèi)。參見教材P211。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

【2011年試題】下列行為中，應(yīng)征土地增值稅的是（ ）。

A.繼承房地產(chǎn)

B.贈與房地產(chǎn)

C.出售房地產(chǎn)

D.出租房地產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是土地增值稅—納稅人、征稅范圍。土地增值稅針對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及附著物的單位征收。選項A、B均為無償，選項D沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)變。參見教材P212。

三、課稅對象和計稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

【例題】土地增值稅的課稅對象是（ ）。

A.轉(zhuǎn)讓國有土地上的房地產(chǎn)

B.贈與房地產(chǎn)

C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

D.有償轉(zhuǎn)讓國有土地上房地產(chǎn)所取得的土地增值額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-課稅對象和計稅依據(jù)。土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。參見教材P212。

四、稅率和應(yīng)納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。

每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

【例題】土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為（ ）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計算。土地增值稅實行四級超額累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。參見教材P212。

為簡化計算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30%；

土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%－扣除項目×5%；

土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目×15%；

土地增值額超過扣除項目金額200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%－扣除項目金額×35%。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為（ ）萬元。

A.330

B.350

C.440

D.870

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計算。（1）土地增值額＝2900萬元－1800萬元＝1100萬元。（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%－扣除項目×5%＝1100×40%－1800×5%＝350萬元。參見教材P212。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為（ ）萬元。

A.450

B.525

C.600

D.900

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計算。（1）土地增值額＝3000萬元－1500萬元＝1500萬元。（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%－扣除項目×5%＝1500×40%－1500×5%＝525萬元。參見教材P212。

五、扣除項目

土地增值稅的扣除項目為：

（1）取得土地使用權(quán)時所支付的金額；

（2）土地開發(fā)成本、費用；

（3）建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

【2014年試題】土地增值稅的扣除項目包括了與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的房地產(chǎn)稅金。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-扣除項目。土地增值稅的扣除項目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。參見教材P213。

【2011年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年房地產(chǎn)銷售收入為8000萬元，扣除項目金額為5000萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）萬元。

A.500

B.750

C.900

D.950

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計算。（1）增值額＝銷售收入－扣除項目＝8000－5000＝3000（萬元），（2）增值額/扣除項目＝3000÷5000＝60%，（3）應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目×5%＝3000×40%－5000×5%＝950（萬元）。參見教材P212。

【2013年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入為65000萬元人民幣，扣除項目金額為35000萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。

A.9000

B.10250

C.12000

D.15000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計算。（1）計算土地增值額。土地增值額=65000萬元-35000萬元=30000萬元。（2）計算土地增值額占扣除項目金額比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。（3）選擇適用公式。土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（萬元）。參見教材P212。

上述扣除項目的具體內(nèi)容為：

1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額的10%以內(nèi)計算扣除。

4）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

6）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

另外，對納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅换虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?。也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；

2）提供扣除項目金額不實的；

3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。

【2012年試題】通過劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)作為取地單位，在計算土地增值稅扣減項目時，應(yīng)以（ ）作為取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額。

A.使用土地期間投入的基礎(chǔ)設(shè)施費

B.使用土地期間投入的公共配套設(shè)施費

C.轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金及有關(guān)費用

D.取得建設(shè)用地使用權(quán)時支付的拆遷補償費用和安置費用

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-扣除項目。土地增值稅的扣除項目內(nèi)容中，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金及有關(guān)費用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。參見教材P213。

六、減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的；

（2）因國家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)。

其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

因國家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免征土地增值稅。

【例題】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和（ ）的，免征土地增值稅。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-減稅、免稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。參見教材P214。

附：本章內(nèi)容易出計算題，主要是各房地產(chǎn)稅種的稅率要記牢。同時最可能出計算題的是有關(guān)土地增值稅的計算。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

計算土地增值稅，首先、要熟悉土地增值稅扣除項目的構(gòu)成中為取得土地使用權(quán)時所支付的金額；土地開發(fā)成本、費用；建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等4個方面。

其次、要學(xué)會計算土地增值額，土地增值額＝土地轉(zhuǎn)讓價值-扣除項目。

再次，要記住土地增值稅速算公式：

土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×30%；

土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目×5%；

土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目×15%；

土地增值額超過扣除項目金額200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35%。

分清和掌握以上三個問題，有關(guān)計算土地增值稅的問題，我們就容易解決了。

【例題】甲公司將該項目以1600萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給乙公司。設(shè)應(yīng)扣除項目為850萬元，則甲公司應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。

A.257.50

B.287.50

C.487.50

D.750

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計算。首先計算土地增值額為750萬元（1600－850＝750萬元），扣除項目為850萬元，土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。按照“土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目×5%”，應(yīng)納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目×5%＝750×40%－850×5%＝257.5。參見教材P212。

七、征收管理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

八、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的有關(guān)規(guī)定

（1）關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

（2）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，或新建房及配套設(shè)施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目的金額。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

（3）關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。

【例題】對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在（ ）以上的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

A.55%

B.65%

C.75%

D.85%

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定?！蛾P(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。參見教材P215。

（4）關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

（5）關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。

【例題】以房地產(chǎn)作價入股作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-減稅、免稅。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。參見教材P216。

九、其他規(guī)定

（1）1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

（2）1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

（3）對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門審核，并報財政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅字[2008]137號）規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

【2012年試題】下列稅種中，采用比例稅率的有（ ）。

A.契稅

B.房產(chǎn)稅

C.耕地占用稅

D.土地增值稅

E.城鎮(zhèn)土地使用稅

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是土地增值稅-其他規(guī)定。選項C、E耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅實行定額稅率。參見教材P216。