房估知識點：成本法的基本公式

1.成本法最基本的公式

房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)重新購建價格－房地產(chǎn)折舊

2.適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）

新開發(fā)房地價值＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

新建成的建筑物價值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

新開發(fā)的土地價值＝待開發(fā)土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

【例8-1】某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價是1.2億元，將其開發(fā)成"五通一平"熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。

『正確答案』本題考查的是適用于新開發(fā)的房地的基本公式。

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價＝該荒地取得總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用＋總銷售費用＋總投資利息＋總銷售稅費＋總開發(fā)利潤

假設(shè)開發(fā)完成后的熟地價值為V

V＝120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5＋V×（2%＋5.5%＋10%）

解得V＝523342631元

可轉(zhuǎn)讓面積＝2000000×60%＝1200000平方米，單價＝523342631/1200000＝436元/平方米。參見教材P285。

3.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）

房地合一時，

舊的房地價值＝房地重新購建價格－建筑物折舊＝土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊

只計算建筑物時，舊建筑物價值＝建筑物重新購建價格－建筑物折舊

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！