房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

對房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。

（一）土地實(shí)物狀況描述

對土地實(shí)物狀況的描述，主要說明下列方面；

（1）土地面積：單位通常采用平方米（m2），面積較大的土地，單位通常采用公頃（hm2）。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。

（2）土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個封閉多邊形，對其形狀描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等?？捎脕碚f明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

（3）地形、地勢：說明是平地還是坡地，與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

（4）地質(zhì)：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)（包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會對人工基礎(chǔ)有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導(dǎo)致疾?。袩o不良地質(zhì)現(xiàn)象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土）等。

（5）土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

（6）土地開發(fā)程度：說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場地平整程度，即通常所說的是"三通一平"還是"五通一平"、"七通一平"及其具體內(nèi)容等。

（7）其他。

臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農(nóng)用地還要說明氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

（二）建筑物實(shí)物狀況描述

對建筑物實(shí)物狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積或體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標(biāo)準(zhǔn)的客房或床位數(shù)，餐館還要說明同時可容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)，倉庫一般要說明其體積。

開間即房間的寬度，是指房屋內(nèi)相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離；進(jìn)深即房間的長度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離；室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）和總高度。建筑物通常根據(jù)總層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）；總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

（2）建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。

如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等）；③砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu)）；④木結(jié)構(gòu)；⑤塑料結(jié)構(gòu)；⑥薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：①墻體結(jié)構(gòu)；②框架結(jié)構(gòu)；③深梁結(jié)構(gòu)；④筒體結(jié)構(gòu)；⑤拱結(jié)構(gòu)；⑥網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；⑦空間薄壁結(jié)構(gòu)（包括折板結(jié)構(gòu)）；⑧懸索結(jié)構(gòu)；⑨艙體結(jié)構(gòu)。

（3）設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況（有或無）及性能。

（4）裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

（5）空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。

（6）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

（7）外觀：說明外立面風(fēng)格等，并附外觀照片來說明。

（8）新舊程度：說明建成時間、設(shè)計使用年限、維護(hù)情況和完損狀況等。建成時間最好說明竣工日期；設(shè)計使用年限是指設(shè)計規(guī)定的建筑物的結(jié)果或結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下不需要進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時間。由此還可以說明建筑物的年齡和剩余壽命。維護(hù)情況和完損狀況說明基礎(chǔ)穩(wěn)固性、沉降情況，墻面、地面、門窗等的破損情況等。

（9）其他：說明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況，如建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、建筑師和設(shè)計單位、建筑施工單位、工程監(jiān)理單位等的名稱或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽(yù)、品牌等。對于在建工程或期房，還要說明其工程進(jìn)度（例如是基礎(chǔ)某層、正負(fù)零，還是結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂?shù)龋㈩A(yù)計竣工日期、交付日期等。

【例題】下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（ ）。

A.戶型

B.樓層

C.層高

D.裝修

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。B屬于區(qū)位因素。參見教材P75～76。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！