�。ㄒ痪啪虐四暌辉乱蝗铡√�原市人民政府發(fā)布）

　　第一條　為了加強(qiáng)住宅小區(qū)管理，維護(hù)業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益和社會(huì)公共秩序，為居民提供良好的生活環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全并達(dá)到一定規(guī)模的住宅小區(qū)。

　　高層商廈管理、大中型企事業(yè)單位自管房可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三條　新建住宅小區(qū)必須按照本辦法規(guī)定統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。本辦法實(shí)施前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四條　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。

　　業(yè)主是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋的所有權(quán)人。

　　物業(yè)管理是指住宅小區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)招聘物業(yè)管理公司對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境等進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。

　　第五條　市房地產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策，制定物業(yè)管理的具體辦法，審核物業(yè)管理公司的資質(zhì)，對(duì)全市物業(yè)管理進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

　　市規(guī)劃、工商行政、物價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政、公安等行政管理部門和住宅小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

　　第六條　住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位必須按照城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃要求，配套建設(shè)相應(yīng)的公共設(shè)施。住宅小區(qū)經(jīng)市城市建設(shè)主管部門綜合驗(yàn)收合格，方可移交該小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）。

　　管委會(huì)未成立之前由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理。

　　第七條　住宅小區(qū)交付使用，入住率達(dá)百分之六十以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下成立管委會(huì)。

　　管委會(huì)成員由住宅小區(qū)業(yè)主的代表從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

　　第八條　管委會(huì)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬┲贫ü芪瘯�(huì)章程，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；

　�。ǘ�）管理物業(yè)維修資金和其他公共財(cái)產(chǎn)；

　�。ㄈ�）決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理公司；

　　（四）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾；

　�。�六）檢查和監(jiān)督物業(yè)管理的各項(xiàng)管理工作和物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況。

　　第九條　管委會(huì)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┙邮軜I(yè)主的監(jiān)督；

　�。ǘ�）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門及物業(yè)所在地街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

　�。ㄈ�）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施。

　　第十條　物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，管委會(huì)招聘，承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理。

　　第十一條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂物業(yè)管理合同，明確委托管理的事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)用、合同期限和違約責(zé)任。

　　第十二條　物業(yè)管理公司必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，向工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記后，方可接受委托，承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第十三條　物業(yè)管理公司的權(quán)利：

　　（一）依照物業(yè)管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄈ�）勸阻、制止業(yè)主違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，對(duì)造成物業(yè)損害的，有權(quán)要求賠償；

　�。ㄋ模┻x聘各類專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)；

　�。ㄎ澹�從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他有償服務(wù)。

　　第十四條　物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

　�。ǘ�）接受業(yè)主的監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害；

　�。ㄈ�）重大管理措施提交管委會(huì)審議決定；

　�。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門及物業(yè)所在地街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第十五條　業(yè)主應(yīng)與管委會(huì)簽訂進(jìn)住合同，履行進(jìn)住手續(xù)，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)，按時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用，自覺維護(hù)住宅小區(qū)秩序。

　　業(yè)主有權(quán)要求管委會(huì)與不稱職的物業(yè)管理公司解除聘用合同，有權(quán)對(duì)妨礙住宅小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進(jìn)行勸阻、制止和舉報(bào)。

　　第十六條　業(yè)主違反本規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理公司有權(quán)勸阻、制止，要求其恢復(fù)原狀、賠償損失，并和有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告：

　�。ㄒ唬┥米哉加霉�共場(chǎng)所地或者改變公共設(shè)施用途的；

　�。ǘ�）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；

　　（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位堆放雜物，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

　　第十七條　物業(yè)管理公司違反本辦法，有下列行為之一的，業(yè)主有權(quán)向管委會(huì)投訴或向物業(yè)管理行政主管部門反映，管委會(huì)有權(quán)予以制止并要求其限期改正，賠償損失，直至解除物業(yè)管理合同：

　�。ㄒ唬┓课菁肮�共設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

　�。ǘ�）管理制度不健全，管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兎康禺a(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

　�。ㄎ澹┎宦男谢蛘卟蝗�面履行物業(yè)管理合同及本辦法規(guī)定的義務(wù)的。

　　第十八條　住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)向管委會(huì)提供相應(yīng)的辦公用房，并提供一定的物業(yè)維修資金。

　　物業(yè)維修資金由管委會(huì)設(shè)立專帳進(jìn)行管理，用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

　　物業(yè)維修資金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)擁有的住宅建筑面積比例交納物業(yè)維修資金。

　　管委會(huì)應(yīng)定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第十九條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。

　　第二十條　無資質(zhì)審查合格證，擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門對(duì)其處以2000元至20000元的罰款，并責(zé)令其終止對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)的管理。無營業(yè)執(zhí)照的，由工商行政管理部門依據(jù)工商法規(guī)處罰。

　　第二十一條　物業(yè)管理公司管理不善，住宅小區(qū)居住環(huán)境達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理行政主管部門對(duì)其予以警告，限期改正，逾期不改的，處以1000元至10000元的罰款，并可降低資質(zhì)等級(jí)。

　　第二十二條　物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)部門依法處理。

　　第二十三條　物業(yè)管理公司與業(yè)主因管理和維護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，經(jīng)管委會(huì)調(diào)解無效，物業(yè)管理公司與業(yè)主可依法申請(qǐng)仲裁，或直接向房屋所在地人民法院起訴。

　　第二十四條　條當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的行政處罰不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

　　第二十五條　市屬郊、縣可參照本辦法執(zhí)行。第二十六條　本辦法由市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十六條　本辦法自公布之日起施行。