基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素，建立宗地地價(jià)修正系數(shù)表，并利用宗地地價(jià)修正系數(shù)表評(píng)估宗地地價(jià)的一種應(yīng)用估價(jià)法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的實(shí)質(zhì)是比較法，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明表，是比較的標(biāo)準(zhǔn)。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，評(píng)估者對(duì)土地使用年期、地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)查和具體分析，對(duì)照因素修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價(jià)格。具體評(píng)估程序如下：

　　1．確定宗地的位置及用途，以確定進(jìn)行修正的基準(zhǔn)地價(jià)和影響因素項(xiàng)目。

　　2．調(diào)查影響宗地地價(jià)因素的宗地指標(biāo)。按照宗地所在區(qū)域和用途對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)表內(nèi)容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，整理宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。

　　3．確定宗地地價(jià)因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域，以及與修正系數(shù)表內(nèi)容相對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)，確定各因素對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，計(jì)算宗地地價(jià)影響因素的總修正值。

　　5．對(duì)出讓或使用年期不一致的宗地，要進(jìn)行年期修正。

　　6．對(duì)宗地估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日之間地價(jià)水平有變動(dòng)的，還應(yīng)進(jìn)行期日修正。

　　7．對(duì)評(píng)估目的不同，如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣等可進(jìn)行評(píng)估目的修正。

　　8．對(duì)于其他影響地價(jià)的因素，如容積率，如果在系數(shù)修正時(shí)未被考慮，也應(yīng)進(jìn)行修正。

　　9．確定宗地地價(jià)。

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