土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)

　　（一）土地登記代理人在代理合同中的權(quán)利和義務(wù)

　　1、土地登記代理人的權(quán)利

　　土地登記代理人的權(quán)利是由接受委托人的委托并簽訂土地登記代理合同而產(chǎn)生的。由于土地登記代理人進(jìn)行的是民事活動(dòng)，因此其權(quán)利的產(chǎn)生必須符合法律程序并受法律保護(hù)。所謂符合法律程序，就是雙方當(dāng)事人必須簽訂明確雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的代理合同，并使合同的內(nèi)容符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定�？偟膩碚f，土地登記代理人的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方面：

　　（1）獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利。

　　土地登記代理人有權(quán)利就其開展的土地登記代理活動(dòng)所付出的勞動(dòng)向委托人索取勞動(dòng)報(bào)酬。獲得勞務(wù)報(bào)酬是土地登記代理人最基本的權(quán)利。但土地登記代理人要求報(bào)酬應(yīng)當(dāng)以約定的委托事務(wù)完成為前提。勞務(wù)報(bào)酬的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式應(yīng)在土地登記代理合同中予以明確。但代理費(fèi)的支付不應(yīng)突破國家的有關(guān)規(guī)定。

　　（2）依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利。

　　在代理合同規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定，由土地登記代理人獨(dú)立開展土地登記代理業(yè)務(wù)，即有權(quán)決定如何進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)操作。

　�。�3）要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利。

　　在開展土地登記代理業(yè)務(wù)過程中，土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與土地登記代理業(yè)務(wù)相關(guān)的已有資料，且應(yīng)保證資料的真實(shí)性。

　　2、土地登記代理人的義務(wù)

　　（1）按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)

　　為委托人處理事務(wù)是土地登記代理人的義務(wù)，土地登記代理人應(yīng)當(dāng)依照委托人的授權(quán)指示處理事務(wù)，在開展土地登記代理合同中，委托人的授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內(nèi)容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理；②可以變動(dòng)的指示。委托人指示是指導(dǎo)性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實(shí)際處理事務(wù)時(shí)，對其中某一部分可能發(fā)生的變化據(jù)實(shí)調(diào)整和變動(dòng)；③任意性指示。委托人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒有具體的內(nèi)容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務(wù)。

　　（2）及時(shí)告知的義務(wù)

　　土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求隨時(shí)報(bào)告處理事務(wù)的進(jìn)展情況。處理事務(wù)完畢后應(yīng)當(dāng)向委托人報(bào)告處理事務(wù)的過程和應(yīng)當(dāng)交付委托人的有關(guān)文件及書證等材料。土地登記代理人向委托人報(bào)告處理事務(wù)的過程和結(jié)果應(yīng)當(dāng)視委托人的要求和必要性為限。

　　（3）維護(hù)委托人權(quán)益的義務(wù)

　　土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中，土地登記代理人有義務(wù)維護(hù)委托人的合法利益。

　　（4）將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)

　　由于土地登記代理是以委托人的名義開展登記代理業(yè)務(wù)的，所以在開展土地登記代理過程中獲得的收益，包括錢財(cái)、物品以及孽息等，應(yīng)當(dāng)及時(shí)交付給委托人。無論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應(yīng)交付委托人。