現(xiàn)金流和成本管理：

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收。

　　相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關心凈運營收益。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數(shù)量上不可預測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

　　1.支出的分配

　　當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。

　　但把所有的成本負擔都轉移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：

　�。�1）對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。

　�。�2）由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內容的租約，將預期收費納入租約中。

　　（3）租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。

　　2.費用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關費用和印花稅等費用的習慣。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔的比例。

　　3.租金

　　一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務內容，也需要為其分包商的支出行為負責。但是以下四種情況除外：

　�。�1）物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務費。

　�。�2）租戶要各自支付保險費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風險庇護的費用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產組合中獲得降低風險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。

　�。�3）有時租戶不愿按租約內容履行責任。此時業(yè)主有可能停止提供相應的服務，直至采取相應的法律手段強迫租戶履行租約。

　�。�4）還有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進行這項維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。