各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　現(xiàn)發(fā)布《上海市國(guó)有土地租賃暫行辦法》，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。

　　上海市人民政府

　　一九九九年五月三十一日

　　上海市國(guó)有土地租賃暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條（目的與依據(jù)）

　　為了促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用，完善土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和國(guó)家有關(guān)土地有償使用的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條（適用范圍）

　　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地租賃活動(dòng)。

　　第三條（定義）

　　本辦法所稱的國(guó)有土地租賃，是指市、縣人民政府以及浦東新區(qū)管委會(huì)按照建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，將國(guó)有土地以一定年限出租給土地使用者，由土地使用者作為承租人支付租金的行為。

　　第四條（管理部門）

　　上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）負(fù)責(zé)本市國(guó)有土地租賃的管理工作。

　　第二章　國(guó)有土地租賃的范圍、條件和程序

　　第五條（租賃的范圍）

　　除商品房項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)通過國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式取得外，其他項(xiàng)目用地可以按照本辦法的規(guī)定，通過國(guó)有土地租賃的方式取得。

　　第六條（承租人的范圍）

　　除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以按照本辦法的規(guī)定，通過租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。

　　第七條（租賃的規(guī)劃要求）

　　國(guó)有土地租賃必須按照本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。

　　第八條（租賃的方式）

　　國(guó)有土地租賃可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式。

　　通過協(xié)議方式租賃國(guó)有土地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定，辦理建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地審批等相關(guān)手續(xù)。

　　通過招標(biāo)、拍賣方式租賃國(guó)有土地的，可以參照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)程序進(jìn)行。

　　第九條（租賃合同的簽訂）

　　國(guó)有土地租賃應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

　　租賃合同由市房地局、浦東新區(qū)土地管理部門和縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出租人）與承租人簽訂。

　　第十條（租賃合同的內(nèi)容）

　　租賃合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┳赓U當(dāng)事人；

　�。ǘ�）租賃地塊的座落、四至范圍和面積；

　�。ㄈ�）租賃地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；

　�。ㄋ模┳赓U年限；

　�。ㄎ澹┳饨鸾痤~、支付期限和支付方式；

　　（六）租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

　　（七）租賃地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及其費(fèi)用；

　�。ò耍┳赓U地塊市政配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任和費(fèi)用；

　�。ň牛┳赓U地塊的交付期限；

　　（十）項(xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限；

　　（十一）租賃合同終止時(shí)，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式；

　�。ㄊ�二）違約責(zé)任；

　　（十三）爭(zhēng)議的解決方式；

　　（十四）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

　　租賃合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式。租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市房地局制訂。

　　第十一條（租賃年限）

　　國(guó)有土地租賃的年限可以由租賃當(dāng)事人雙方約定，但不超過下列最高年限：

　�。ㄒ唬┕�業(yè)用地為50年；

　　（二）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；

　�。ㄈ�）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；

　　（四）其他用地為50年。

　　企業(yè)法人的國(guó)有土地租賃年限，不得超過其營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限。

　　第十二條（租金標(biāo)準(zhǔn)）

　　租賃土地的租金可以通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式確定，但不得低于最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　有下列情形之一的，租賃土地的租金以租賃地塊標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)：

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目使用的土地（以下統(tǒng)稱經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地）；

　　（二）承租人為境外的自然人、法人或者其他組織；

　�。ㄈ�）市人民政府規(guī)定的其他情形。

　　除前款規(guī)定外，租賃土地的租金以本市外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　租賃地塊標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，由市房地局會(huì)同市物價(jià)、市財(cái)政等有關(guān)部門確定。

　　第十三條（租賃土地使用權(quán)的登記）

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)：

　�。ㄒ唬┳赓U合同簽訂時(shí)，租賃地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出租的，承擔(dān)人應(yīng)當(dāng)持簽訂的租賃合同，辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　�。ǘ�）租賃合同中約定由出租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在出租人按租賃合同約定交付租賃地塊后，由承租人辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　�。ㄈ�）租賃合同中約定由承租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，出租人應(yīng)當(dāng)發(fā)給承租人土地臨時(shí)使用證明；承租人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　　租賃土地使用權(quán)登記后，市房地局應(yīng)當(dāng)向承租人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書，并在房地產(chǎn)權(quán)證書上注明“土地租賃”

　　第三章　租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十四條（土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)要求）

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求和其他條件，進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。

　　第十五條（規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）

　　在國(guó)有土地租賃年限內(nèi)，承租人需改變租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出租人和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同或者簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整租金；不予批準(zhǔn)的，出租人或者城市規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。

　　第十六條（租賃地塊上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件）

　　以租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┌凑兆赓U合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已建成；

　�。ǘ�）承租人已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　以租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，租賃合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　第十七條（租賃地塊上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制）

　　按照租賃合同的約定，受讓人必須是境內(nèi)自然人、法人或者其他組織的租賃地塊上房地產(chǎn)，需要向境外的自然人、法人或者其他組織轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。出租人同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓的受讓人與出租人重新簽訂租賃合同，并相應(yīng)調(diào)整租金。

　　第十八條（租賃土地使用權(quán)的分割）

　　租賃地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓時(shí)，其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；租賃土地使用權(quán)發(fā)生分割的，轉(zhuǎn)讓的受讓人按照受讓的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的比例，取得相應(yīng)的租賃土地使用權(quán)，并承擔(dān)租賃合同約定的權(quán)利、義務(wù)。

　　租賃土地使用權(quán)分割的界限和面積，由租賃地塊所在的區(qū)、縣土地管理部門確定。

　　第十九條（租賃土地使用權(quán)的合作、聯(lián)營(yíng)）

　　在國(guó)有土地租賃年限內(nèi)，承租人可以將租賃土地使用權(quán)作為與他人合作、聯(lián)營(yíng)的條件。

　　第二十條（租賃地塊上房地產(chǎn)的抵押）

　　在國(guó)有土地租賃年限內(nèi)，租賃地塊上依法建成的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物可以抵押。

　　抵押物處分后，租賃合同應(yīng)當(dāng)由依法取得抵押物的受讓人繼續(xù)履行。

　　第二十一條（租賃地塊上房地產(chǎn)的出租）

　　在國(guó)有土地租賃年限內(nèi)，租賃地塊上依法建成的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物可以出租，但出租年限不得超過國(guó)有土地租賃合同約定的年限減去國(guó)有土地承租人已租用的年限后剩余的年限。

　　第二十二條（承租人死亡或者變更、終止的處理）

　　在國(guó)有土地租賃年限內(nèi)，承租人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

　�。ㄒ唬┏凶馔恋氐姆ㄈ嘶蛘咂渌�組織依法終止或者發(fā)生合并、分立的，租賃合同可以由依法取得租賃地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織繼續(xù)履行；

　　（二）承租土地的自然人死亡的，租賃合同可以由租賃地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合法繼承人或者受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行。

　　第二十三條（租金的支付）

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。

　　租金每年分兩期支付；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　租賃合同簽訂的當(dāng)年，自租賃地塊交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過半年的，按照半年的租金金額支付。

　　第二十四條（租金的調(diào)整）

　　租賃土地的租金應(yīng)當(dāng)根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和幅度，作相應(yīng)的調(diào)整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低于同期的最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十五條（租金的上繳和租賃地塊的稅收）

　　土地管理部門應(yīng)當(dāng)將收取的租金上繳財(cái)政部門。

　　承租人使用租賃地塊的城鎮(zhèn)土地使用稅，由稅務(wù)部門從租金中扣繳。

　　第四章　租賃土地使用權(quán)的收回

　　第二十六條（租賃土地使用權(quán)的續(xù)期）

　　國(guó)有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權(quán)終止。承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當(dāng)在屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

　　經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　　第二十七條（租賃土地使用權(quán)期滿的收回）

　　國(guó)有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，租賃土地使用權(quán)由出租人收回，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　國(guó)有士地租賃年限屆滿，承租人未申請(qǐng)續(xù)期的，出租人可以無償收回租賃土地使用權(quán)；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第二十八條（租賃土地使用權(quán)的提前收回）

　　租賃年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回，但有下列情形之一的，可以依照法律規(guī)定的程序提前收回：

　�。ㄒ唬�為公共利益需要調(diào)整使用土地的；

　�。ǘ�）為實(shí)施城市規(guī)劃調(diào)整使用土地的。

　　第二十九條（提前收回租賃土地使用權(quán)的程序）

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)在收回6個(gè)月前，將租賃地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并在租賃地塊的范圍內(nèi)公告。

　　第三十條（提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償）

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限的余期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等，由出租人與承租人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。

　　承租人對(duì)補(bǔ)償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權(quán)的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。

　　第三十一條（租賃土地使用權(quán)的交換）

　　提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人可以與承租人協(xié)商一致后，將另一地塊的租賃土地使用權(quán)與承租人交換。

　　交換租賃土地使用權(quán)的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。

　　第三十二條（承租人提前終止租賃合同的處理）

　　在國(guó)有土地租賃年限內(nèi)，承租人要求提前終止租賃合同的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月前通知出租人，出租人可以無償收回租賃土地使用權(quán)，并由承租人承擔(dān)違約責(zé)任；租賃合同另有約定的，從其約定。

　　第五章　法律責(zé)任

　　第三十三條（違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）

　　承租人未按租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，由規(guī)劃管理部門按照相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　第三十四條（承租人和出租人的違約責(zé)任）

　　出租人未按租賃合同的約定交付租賃地塊的、承租人有權(quán)解除租賃合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

　　承租人未按期支付或者未付足租金的，出租人應(yīng)當(dāng)催告承租人支付，并由承租人按日加付3％。的滯納金；承租人逾期2年未支付租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

　　承租人未按照租賃合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，或者擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。抵押租賃土地使用權(quán)的，市房地局或者區(qū)、縣土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其根期改正；逾期不改正的，出租人有權(quán)解除租賃合同，無償收回租賃土地使用權(quán)，并可以請(qǐng)求違約賠償。

　　第三十五條（復(fù)議和訴訟）

　　當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照行政復(fù)議和行政訴訟法律、法規(guī)的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六章　附則

　　第三十六條（對(duì)原劃撥土地使用權(quán)的規(guī)定）

　　本辦法施行前，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，可以按照本辦法的規(guī)定，轉(zhuǎn)為以租賃方式使用國(guó)有土地。

　　第三十七條（臨時(shí)用地的租賃）

　　租賃國(guó)有士地臨時(shí)使用的，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十八條（施行日期）

　　本辦法自1999年9月1日起施行。