房估知識點(diǎn)：估價方法適用性分析

1.估價方法選取

通行的房地產(chǎn)評估方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法，估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點(diǎn)以及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。

（1）估價對象法定批準(zhǔn)用途為辦公，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。

（2）估價對象屬于辦公用途，屬于收益性物業(yè)，且估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

（3）估價對象所在區(qū)域辦會房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型辦公物業(yè)近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行估價。

（4）近幾年××市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價對象的客觀市場價值，應(yīng)選取更加適合的方法進(jìn)行估價。

綜上所述，同時結(jié)合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行估價。估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地查勘，結(jié)合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

比較法是將估價對象與在價值時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

收益法就是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到價值時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！