房估知識點：估價方法適用性分析

1.估價方法適用性分析

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通行的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)xx市房地產(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，在遵循估價原則的前提下，采用科學(xué)、合理的方法進行估價測算。

上述方法的適用范圍如下：比較法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。比較法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房和房地產(chǎn)開發(fā)用地；對于數(shù)量很少的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性差的房地產(chǎn)，如特殊廠房、碼頭、機場、古建筑、學(xué)校、醫(yī)院、在建工程等，則難以采用比較法進行估價。

收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等；對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公園、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法則一般不適用。

成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的方法。重新購建價格是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損，其金額為估價對象在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差。

成本法適用的估價對象包括很少發(fā)生交易而限制了比較法的運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如工廠、碼頭、機場以及公益、公用為目的的醫(yī)院、公園、軍隊營房等房地產(chǎn)。

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。

2.估價方法的選用

估價人員深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認為，待估物業(yè)用途為住宅，此類物業(yè)在xx市房地產(chǎn)市場交易案例較多，出租也較為普遍，估價對象周邊住宅的出售及出租案例較多，綜合以上分析為使估價結(jié)果更具科學(xué)性、準確性、客觀性，本報告確定選用比較法和收益法進行估價。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！