房估知識(shí)點(diǎn)：影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上都存在較大差異，要準(zhǔn)確、客觀估價(jià)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查勘時(shí)必須把握好這些因素。

影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為宏觀因素和微觀因素。

宏觀因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場(chǎng)供求狀況等因素。

微觀因素包括住宅的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況因素。

但就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的微觀影響因素（后面其他用途房地產(chǎn)估價(jià)也僅討論微觀因素）。

1.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

（1）位置。位置主要體現(xiàn)在方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、朝向和樓層等。

位置對(duì)不同類型房地產(chǎn)影響程度不同，對(duì)居住房地產(chǎn)而言，位置首先體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置；

其次，位置表現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場(chǎng)所的距離，越近位置越好；

第三，位置體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)的朝向，朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。當(dāng)住宅四周景觀基本一致時(shí)，通常東南朝向的住宅會(huì)優(yōu)于其他朝向，價(jià)格最高，而西北朝向最差，價(jià)格最低。但當(dāng)住宅四周景觀差異非常大時(shí)，景觀對(duì)住宅的影響就非常大，如當(dāng)住宅北向面對(duì)的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價(jià)格往往比同樓層的其他朝向高；

第四，位置體現(xiàn)在樓層，不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于總樓層數(shù)、有無電梯，一般而言，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量越好，價(jià)格越高。

（2）交通條件。交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)的含義不同，對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

（3）生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場(chǎng)、商店、銀行、郵局等等。

（4）教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

（5）環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。

2.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)

建筑結(jié)構(gòu)的不同直接影響建筑的工程造價(jià)，即建筑成本，從而影響住宅的價(jià)格。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會(huì)影響建筑工程造價(jià)，高層住宅的建造成本會(huì)高于多層住宅。

（2）設(shè)施與設(shè)備

住宅的供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

（3）建筑質(zhì)量

建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。

（4）裝飾裝修

對(duì)于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對(duì)其價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價(jià)格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現(xiàn)了僅裝修費(fèi)就高達(dá)每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當(dāng)于普通住房的價(jià)格水平。然而對(duì)二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對(duì)其價(jià)格的影響程度遠(yuǎn)沒有一手房大，因?yàn)榇嬖谘b修的折舊問題。

3.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要權(quán)益因素

土地使用權(quán)剩余年限、容積率、是否是部分產(chǎn)權(quán)或有受限權(quán)利情形。

以后其他用途的房地產(chǎn)估價(jià)因素分析同。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！