房估知識點：停車庫的估價

停車庫主要有專營停車庫大樓和地下停車庫，而地下停車庫最為常見，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車困難的問題，同時也是為了合理利用地下空間。

由于停車庫屬于一種較為特殊的房地產，相對于其他房地產而言具有其特殊性及其估價的特殊性，下面主要針對地下停車庫進行說明和分析其特點。

（一）地下停車庫特點

（1）權屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫單獨產權，可對車庫自由行使收益、處分權；②地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車庫是否存在經營性，同時也使得其價格表現形式多樣化。此外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。

（2）計量單位比較特殊。商品房存在多種計量單位（套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等），國家有關部門對于應該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現相同建筑面積產生不同車位數的問題。

（3）日常管理和服務相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動車相關的問題，屬于一種配套服務。這種配套服務涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫日常管理和服務水平在一定程度上決定了停車庫的檔次。

（二）地下停車庫的價格特點

（1）價格往往和車位數掛鉤。與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價格往往會以"元/車位"的形式體現，因此，地下停車庫的價格和最初原始投入的緊密程度較低。

（2）同一地區(qū)單位價格不會出現較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會像其他房地產那樣，呈現出比較鮮明的獨特性，同一地區(qū)地下停車庫單位價格比較一致。

（3）價格受地上房地產租售狀況的影響。與地上房地產相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位，其價格的高低也受地上房地產的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車庫會出現租售勢頭良好的情況。

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術路線

一般而言，停車庫價格評估可以采用比較法、收益法和成本法。停車庫價格評估方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經營性房地產；其次，應該考察其周邊房地產中類似房地產的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。

比較法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時評估對象應為可轉讓的。在具體的評估過程之中，應注意區(qū)域因素和個別因素修正時指標的選擇和修正幅度的把握。

收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，如寫字樓、酒店、商場的地下停車庫。在運用收益法的過程中，同樣應注意收益和費用的客觀性，也應該將評估對象進行分類，看其屬于出租型還是商業(yè)經營型。另外，報酬率的確定是個難點。

在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評估方法。在運用成本法時，各項成本費用原則上應該取客觀成本。利潤率應按照開發(fā)停車庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分攤體系標準尚未建立時可采用平均分攤的方法。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！